谁看谁吹？？

大海

看专家评论比较长见识

米卡

号号 于 09-10-19 17:30 写道：
刚性需求大着呢，你不买，照样有人买。

     嘿嘿。。走着瞧吧。。

啸野

这些都是"砖"家的自言自语罢了

大海

啸野 于 2009-10-19 22:17 写道：
这些都是"砖"家的自言自语罢了

观点截然相反，应该有一方是在说谎，或者折中一下2边的理论?

大海

http://club.china.com/data/thread/1011/2706/14/60/9_1.html
应南京大学商学院之邀，昨天，全国人大常委会原副委员长、著名管理学家成思危教授来宁，做主题为《当前中国经济形势分析与展望》的演讲，围绕着近期热点创业板、房价走向、中国经济“保八”等话题，他谈了自己的看法。

A.创业板 开始可能被猛炒 市盈率太高别盲目

由于长期关注风险投资，成思危也被称为“风险投资之父”。对即将开板的创业板，他首先从对风险投资的角度，肯定其意义——“既有头脑又有躯干的国家，必须自己创新，而创新，可靠风险投资支持”、“没有风险投资，建设创新型投资是空话”。

他介绍，中国风险投资的路，分作“三步走”：第一步，在现有法律基础上，成立风投公司；第二步成立风投基金，第三步建立包括创业板在内的风险投资体系。23日创业板开板，意味着已是“第三步”。中国风险投资这几步走得比较快，2006年是6百亿，一两年后就接近2000亿。现在60%的风投是国外资金，40%是国内资金。

他认为，总体上创业板会日趋健康。但同时风险不可不防：“创业板要防止盲目炒作，开始可能会有一个猛炒的过程”，因为“创业板公司市盈率出现了50倍以上。”

有意思的是，对股市风险和泡沫的提醒，成思危已不是第一次。2007年1月31日，股市暴跌144点，两市一日缩水5600亿。当时很多媒体都把此次暴跌归结于成思危在迪拜参会接受英国《金融时报》采访时的一番话造成的。那次，他说股市泡沫正在形成，从利润回报率和其他指标看，内地上市公司70%没有达到国际标准。但在牛市中人们投资相对不理性，很多人不理他。

昨天讲创业板时，他显然对自己很有信心，也很想对众人再度提醒，因此再度“敢言”：“我说股市有泡沫，许多人还骂，不听，最后不就是有？”

B.宏观经济 今年可“保八”，明年将至“九”

“对今年中国经济增长，世界银行预期7.2%，另外有个机构预测6.87%。我认为都不对。”成思危讲得掷地有声，“就是8%！”他解释说，没有任何一个数学模型，可以包括中国人民的信心和中国政府的决心。而且，从目前以及展望四季度，全年“保八”没问题。“但现在不是‘保八’的问题，而是一个什么样的‘八’。”成思危认为，要为明年工作创造更好条件，就必须提高“保八”的质量。这个“八”应该能提高经济质量、调整结构、转变增长方式，是一个扎扎实实可持续发展的“八”，而不是光靠投资刺激，“如果这样，经济将很难持续。”

“今年8，明年9。”他介绍，“国外衰退定义是连续三个季度负增长；复苏是超过0之后连续三个季度正增长。中国一直没负增长，所以中国的复苏定义，应是回到2008年水平，即回到9%。”他估计，2010年经济增长达9%，2011年就可开始新周期。

C.复苏引擎 新能源将引领第四次产业革命

对于中国的经济复苏，成思危认为，新能源将有望发挥重要作用，甚至引领第四次产业革命。

“我个人认为，解决全球变暖的根本在于发展新能源，因为新能源可以一举四得”。他举例，首先可以减轻石油压力，现在石油价格已不是供给决定，而是被期货价格炒作出来的。尽管每天全球需要的石油桶数波动不大，期货价格变动却可达到一天±200%。

第二，可以减少二氧化碳排放。

第三，通过用纤维素半纤维素生物燃料，代替玉米甘蔗，就可以腾出更多地种粮食。

第四，在金融危机后需要一个新的经济增长点，新能源就会提供这样的增长点。

他很有信心地说：“第四次产业革命，将是新能源引领的产业革命”。而这方面，中国有着比较大的机遇，比如，风能明年可达到2千万千瓦装机容量，太阳能出口也比较多，生物燃料、潮汐能、地热能等也有机遇。“搞新能源，中国与世界相对差距没那么大。”他认为，我国的新能源发展，2012年将得到较大改善。不过“抓住机遇的同时，也要防止炒作。”



D.房地产 成本是4个1/4，房价长期还是涨

今年六七月份，成思危曾提到，通货膨胀预期出现，“钞票要发毛了”。昨天演讲完毕接受本报记者采访时，他评价房市，“总是波动的，但长远看还是要上涨。”而当前的购房热潮，是人们出于通胀预期。

演讲中，他还介绍：2005年，他曾带着博士生，在北京、上海、福州三地做过房价成本调查，那时结论是：建设成本，包括地价在内占50%，开发商利润30%，政府税费20%。不过那时还没有收土地增值税。现在的成本分布，他认为是“4个四分之一”，分别是建设、土地、开发商利润和政府税费。

昨天，回顾今年一季度信贷资金流向时，成思危提及，有2.1万亿并没进实体经济。“这钱哪去了呢？进了房市、股市。造成房市股市的局部繁荣。”

他介绍，三月份人大刚刚通过全年信贷指标是5万亿。一季度，就贷出4.58万亿。而一季度基本建设投资是2.88万亿，刨掉4千亿是政府投资，就是2.48万亿。4.58万亿减去2.48万亿，正是2.1万亿。

【建议】六方面应制度化 提高购买力

成思危认为，真正动员老百姓去消费，关键还是要提高购买力。因此，要在以下六个方面，立“制度化规定”：

★工资性收入应随企业效益提高、随物价指数提高。

★提高老百姓的财产性收入。

★减税，提高个人所得税起征点。起征点从1600到2000元，还有提高空间。对企业也该适当减税。

★促进信用消费。目前个人贷款占总信用量的比例，我们国家是10%，国外是70%多，适当发展信用消费，可促进消费。

★提高低保标准。

★转变观念。中国人“今天的钱存在明天用”，而美国人“明天的钱拿到今天花”，适当少储蓄多消费，可拉动内需。

【问答】中石化、中石油“不好评价” 民间投资信心最关键

中石化、中石油“不好评价”

问：您讲到新能源，那么对中石化、中石油，网友们意见很大。您如何评价？

答：这个不好评价，我原来是化工部副部长。(话音未落，全场就响起了笑声和掌声)

不建议本科生学管理

问：我是一名学管理的学生，但学习中感到，很多学管理的都是原来就有丰富经验的人，比如您原来是化工部副部长。那我们应该怎么学管理？

答：我个人不同意本科就读管理。本科可以学会计、财务，读MBA至少有2年以上工作经验。不然学不懂。现在一些MBA以为是管理专家，到了企业就指手画脚，其实，管理既有科学规律可循，又有艺术运用之妙。特别是处理人际关系，不是课堂上学得到的。要与实践结合，和国情、行业，企业都有关系。

民间投资关键词是“信心”

问：请用一个关键词来形容民间投资。

答：民间投资取决于信心。现在来看，主要还是政府和银行信贷的拉动。而银行信贷大部分给了大中型企业，特别是国有企业，小型民企占得少。民间投资现在还处在比较不够发达的程度。

二元结构阻碍可持续发展

问：您对收入分配制度如何评价？

答：提高老百姓的购买力，要完善社会保障体系。只有社会保障完善了，人们才更敢于消费。现在我们也正在这么做。

基尼系数已到0.46，已到了危险区域。但为何现在还稳定？因为城乡二元经济存在。城市、农村在一定程度上不可比。应该农村算农村、城市算城市，那么基尼系数分别在0.4以下。但长远来看，必须解决二元经济结构问题。不然谈不上可持续发展，对农村不公平。

【人物名片】 46岁后重读管理 自认走对路胜过做院士

现在人们熟知的成思危，是全国人大常委会原副委员长、中国民主建国会中央委员会主席、中国科学研究院管理学院院长、著名管理学家。可在1981年前，他的人生，正行走在化工研究之路，是化工部主管一个专业的工程师。

1981年，他有个去国外学习的机会。经过慎重考虑，决定改学管理。“我原来是科技救国论者。但通过‘文革’，感觉中国科技[0.24 1.70%]落后，管理更落后。没有好的管理人才，再好的科技也发挥不了作用。很多优秀的科学家，‘文革’中都去‘修理地球’了。”成思危介绍，他去时已46岁，“中年的尾声”，困难重重。譬如第一关语言关，课外阅读60页，美国学生3小时看完，“我抱着字典3小时才看3页。”再比如对美国社会不熟悉，“对股市一头雾水。股票，我又没炒过，现在也没炒。”还比如，不懂电脑，有时为修改一个标点符号，要从早上弄到半夜12点。但是，“我活过来了。”

成思危自认选择是对的。“学化工，我最多现在当个院士。”而后来十多年“在人大、民建工作，为中国改革发展贡献智慧与力量，这跟任何荣誉相比，都是更好的回报。”成思危还提醒大学生，“顺境不懈怠、逆境不沉沦”，他认为，前者甚至比后者更重要。（薛蓓 马燕）

（来源：扬子晚报）

大海

http://club.china.com/data/thread/1011/2706/15/61/5_1.html

开发商自曝：房价肯定降，说错了我是王八蛋！

/来自中华网社区 club.china.com/


/来自中华网社区 club.china.com/


“房价肯定降，说错了我是王八蛋！”

刚才一个开发商打来电话，对于目前中国房地产问题发表看法，郭一平原话照录，只字不动，保持原汁原味。

开发商绑架不了政府
美国是资本主义国家，资本为王。政治是为资本家服务的。政治格局，是各个资本家幕后较量的结果。资本，掌控了政治，更掌控法律（私有财产神圣不可侵犯）。

中国不是资本主义国家，不信你看，国内那些大富豪，他们从根本上掌控不了政治和法律，尽管他们可以利用政治腐败发家。但他们绑架不了政治。他们可以一夜富起来，也可以一夜进大牢。郭一平，你想想，真的假的？

有人说，开发商绑架了政府，这没道理。中国的政治是独立的。开发商绑架不了。

你看看，中国的富豪，一上“胡润百富排行榜”就得出事。你郭一平要是不信，先上网查杳再听我说话，看我说的准不准？（我等着你）他们要是真有本事绑架政治，总不会有这样“一夜上天一夜入地”的命运吧？

黄光裕们，为啥不愿上“胡润百富排行榜”
黄光裕出事前，香港记者采访他，问：“你是不是给胡润塞钱了，年年让你上排行榜？”

黄光裕哈哈大笑：“那胡润的排行榜，等于中国公安部的通缉令，谁上谁该死！”

黄光裕这话说了不到两个月，就“进去”了。实际上，中国的富豪，都不愿上胡润的排行榜。因为中国的政治是独立的，政府是独立的，这些富人可以利用腐败挣钱，但也得提防着。一句话，中国不是资本主义国家，资本不是王，资本家绑架不了政治和政府。

反过来，你郭一平再看一看，美国那些大富豪有几个象中国的富人这样动不动就落马了？人家几代人富下去，谁也没法子。因为，美国是资本主义国家，资本为王，法律也是保护资本家的财产的。

从长远看，中国的房价肯定降
金融危机来了，出口受阻；实体经济复苏的“远水”又解不了近渴。所以，地方政府就拿房地产当成摇钱树顶着。顶一阵子。

一旦金融危机过去，或者实体经济复苏，地方政府不再依赖房地产作为“主营收入”，那开发商就会由大爷变成孙子，房价就得降。

何况，地方政府为了收入，也会开征物业税，年年对大额不动产征税，税率随不动产的市场价值变化而相应调整。这样，炒房的、占多套房的就得付出代价。你郭一平想想，开征物业税，年年征税，税源稳定，细水长流，地方政府何乐而不为呢？难道这不比卖地来钱多来得稳当？

要是开征了物业税，占多套房、炒房的就没指望了，房价岂有不降之理？（提示：住房面积不超标，税率为零）

还有，地方政府只是一时间拿房地产抵挡一下金融危机，当前房价不降，老百姓民生艰难。可这不是长久之计。任何一个国家的政府，也不会长时期渺视汹涌的民意，跟占人口90%的大多数的老百姓过不去。除非想亡国。因此，让房价降下来，老百姓居有其居，政府不会忘记这个职能的。只是时间早晚而已。

因此，开发商不是永远的大爷，房价不会永远高高在上，老百姓不会永远没房。

我希望，想买房的朋友最好忍忍，房价一定会降的。我要是说错了，我是王八蛋！

这里有个例外
大城市，例如北京上海，房价也得降。早晚得降。但再降，也得比二三线城市高。这是没办法的事儿。从客观上来讲，这也是调节人口密度的手段。北京上海的房价会降，但是，再降也不会与你郭一平老家县城里的房子持平。这不可能。

高房价本不是罪恶
有人说北京房价高，超过了居民收入的多少多少倍，其实，说这没意义。

香港的房价不也是超过了当地居民收入的多少多少倍，可人家老百姓为啥不骂人，甚至希望房价越高越高兴？

这是因为，房价高了，富人的钱流入财政库，政府又拿这些钱建保障房了。来之于民，又还之于民了。老百姓当然希望房价再高些，才能从富人腰包里多掏钱。

中国的房价高，老百姓为啥骂？那是因为，高房价收来的钱，来么没有建成保障房，要么建完后让富人买走了，成了他们富人投资赚钱的渠道了。郭一平，你想想是不是？

说白了，高房价不见得是罪恶，但在中国高房价的背后，那些民生之艰，腐败，不公平……这些才是令人痛恨的。

（仅供讨论）

大海

http://shihb.blog.sohu.com/134561915.html

美国的房价（上）
——美国访问、交流之四
   时寒冰



    房价是我最关注的问题。美国房价到底高不高？作为一个研究中国房价的参照物，有关这方面的数据至关重要。
    以前，我对美国住房问题相关信息的获取，主要是源自美国学者的著作，如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》（《美国住房政策》）等，使得我对美国的住房问题有一个大致的了解。比如，2004年，住房建设和改建对美国GDP的贡献为6%等数据（从Alex F. Schwartz提供的数据来看，1950年至2004年，美国住房每年对GDP的贡献相差不是很多），这很容易对比出个别国家GDP过于倚重房地产业的危险状况。
    我这次去美国，主要调查的是美国的住宅价格。介绍一点常识：在美国，所谓的房子是指我们国家所说的独栋别墅，而中国所谓的房子在美国被称为“公寓”。另外，美国出售的房子基本上都是精装修房屋，因为，许多州的法律都规定，不动产未成形以前不得出售，像中国的毛胚房在美国的许多州是禁止交易的。因此，美国也没有像中国这样的完全为既得利益集团着想的预售房制度。

      （一）Jack家的房子（独栋别墅）

    先说Jack先生家的房子。这是我到美国后的第一站。虽然主办方已经为我定好了酒店，但为了了解房价的情况，我与同去的周先生夫妇一起，住在Jack家一天（第二天我住回了酒店）。
    Jack是一位投资家，也是美国外交委员会委员，他居住的小区属于富人区，房价在美国也属较高的。这幢房子距离洛杉矶机场大约50分钟的路程。据Jack介绍，房子的面积为350平方米左右，他顺便加了一句“相当于上海500、600平方米的别墅面积”。原因是，美国的房子不仅是按照使用面积计算的，而且，可以并排放两辆SUV的大车库是不算入面积的，除此，还有一些诸如阳台这样的不算入面积。所以，我自己也感觉，他的350平米的住房，比我在上海看到的500平米的别墅明显要大，而且，房子每层的高度远高于国内。
    这幢房子带一个院子，院子的面积大约为600平方米，有一个清澈的游泳池。Jack和女主人在院子里种植了很多花、树。在美国，我所看到的房子，每一家的院子都经过了精心的绿化，包括低收入者的房子都如此。
    这幢房子的土地也归房屋的主人所有，如果地方发现金矿之类的宝贝了，也归属房屋主人所有。私人财产受到保护，政府不得以任何理由据为己有，更不能强行拆迁。
    那么，这样一幢房子，价格是多少呢？
    150万美元。别忘了，这是美国高档住宅区的房价。美国政府公布的官方数据表明：今年6月，全美国新房销售中间价为20.6万美元（每套房子）。
    对于房屋中间价，开发商任某等人强调，美国的房价是全国的价格，是包括农村的，不能跟中国城市的房价对比。这次到美国后，有几个问题我弄清了，我知道了那些谎言是如何制造出来的：
    第一，美国的城乡差别比中国城市之间的差距还要小。像洛杉矶，如果以大洛杉矶地区来看，它包括洛杉矶县、奥兰治县、河滨县等5个郡131个城镇，人口952万，是全美最大的城市群。在这里，乡村跟城市几乎没有什么区别，许多豪华住宅区并不在市中心，而是在城镇。这跟美国人的生活习惯有关。有钱的富人喜欢住在空气新鲜、环境优美的郊外，而不是像中国的富人这样，拼命地往市中心挤，因此把穷人赶到了郊外。而且，美国的城市化进程较早，大约78%的人口生活在城市，其所说的全国房价实际上等同于城市的房价。国内的既得利益集团及其代言人，歪曲了真相，掩盖了中国房价畸高的现状。
    第二，关于物业税（房产税）。美国的房子收物业税，成为开发商等既得利益集团强化美国住房成本高昂，维护中国高房价的借口。但是，美国的物业税是有很多减免项目的，比如，第一套房贷款，可以根据利息支出减免很多税收，如所得税之类的，以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍，“以2003年为例，全美共有1.5亿购房者因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。除了税收，联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式：1）支持具体住房工程的建设。2）帮助租房者获得私人市场的住房。3）为州及地方政府提供资金，使其发展自己的项目。
    另外，美国虽然物业税高，但这个物业税实在是物有所值的，因为，政府提供的服务实在是太好了。比如，Jack家的房价，虽然交物业税，却不用缴纳物业费了。政府不仅把垃圾替你清理得干干净净，还随时提供相关服务。中国虽然不收物业税，但被既得利益者依靠垄断攫取的物业费算下来也基本赶上美国的物业税了——而且没有任何税收方面的减免。

      （二）圣地亚哥（San Diego）的富人住宅区

    在圣地亚哥，得到吴隆老先生和Susan的热情接待，他们都在美国生活了40多年以上。吴老先生正在建房子（美国相当一部分房子都是自建的），谈及中国的房价，他几次发出“too crazy”（太疯狂）的感慨。不仅吴老先生，我在美国接触到了10余位在美国生活了30年以上的美籍华人，每个人都发着同样的感慨。他们问我最多的问题，也是中国的房价凭借什么力量在赶超美国？
    的确，即使从绝对值上来看，中国大城市的住宅价格，很多也已经超过美国。
    吴老先生特别向我推荐，去看了圣地亚哥的一个富人区，吴老先生再三强调，这是美国住宅价格最高的地区之一。（见下组照片）。这里的环境优美，蓝天、白云、绿草……令人心旷神怡。富人区的别墅很少有重复的，每幢房子都由专门的设计师设计，都起有名字，有绿化、妆扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齐全的生活设施。
    这个号称全美国最贵的住宅区之一的房价是多少呢？每幢房子（即我们所说的独栋别墅）大都在100万到300万美元之间，每幢房子的面积，折合成我们所说的建筑面积，大约在500平方米以上。而且，都是精装修过的，折算一下每平方米的面积，真的便宜之极。在上海，这个价格无法买地段较好一些的公寓，更买不起像汤臣一品那样的天价公寓房。美国富人区的房价，在中国，又算得了什么？
    下面，看一组当时（下午，临近傍晚）拍摄的照片。

    图1（见下图）：典雅的房子。



    图2（见下图）：典雅的房子。



    图3（见下图）：游泳池。



    图4（见下图）：占地面积更大的房子。



    图5（见下图）：较小一点的房子，前后有院子，被绿草覆盖。



    图6（见下图）：再看一所房子。



    图7（见下图）：环境优美，宛如童话世界。



    图8（见下图）：轻松散步的夫妻。



       （三）世界上最贵的住宅区：Beverly Hills（贝佛利山庄）

     Beverly Hills（贝佛利山庄），被称为“全世界最尊贵住宅区”。好莱坞电影明星、NBA、明星、世界级著名艺术家、大富豪纷纷在此购房买地，能在这里拥有一栋豪宅是自己身份及地位的象征。在美国期间，作家刘广宇（《通天塔》的作者，在美国生活了20多年）夫妇带我去参观了这一地区，并给我详细介绍了这里的情况。
    那么，这里的房价是多少呢？位置略偏、普通的房子（独栋别墅）房价在200万美元左右（公寓房价格更低），豪华房子上千万美元。
    值得一提的是，号称世界第一贵的房子也在这一带，很多人一听价格会瞠目结舌——1.65亿美元，但如果根据其面积算单价，仍比上海的房价要便宜得多：这个山庄曾经为报业大亨William Randolph Hearst，坐落在贝佛利山上，占地75000英尺，三层楼，山庄有29间卧室、40间浴室、3个游泳池和一个电影院。
    这里是闹中取静，环境很美，要不然那么多明星也不会挤到这里来住。
    图9（见下图）：Beverly Hills（贝佛利山庄）



    图10（见下图）：绿荫深处的豪宅



    图11（见下图）：带着浓郁中国风格的房子。



    图12（见下图）：很漂亮的房子。



    图13（见下图）：很个性的房子。



    美国的房价（上）主要介绍美国富人区的房价，对比之下，我们发现国人原来大都是生活在富人区的——就负担的房价而言。根据IMF公布的数据，2008年中国、美国的人均GDP分别为3300美元和4.7万美元，中国只有美国的7%。通过对比，房价孰高孰低，就更加清晰了。下一篇文章我将介绍中等收入者及普通房子的价格。   
    当然，由于本人走访时间较少，若有不确切之处，请指出，笔者将核实、更正。
    另外，有朋友指责我写的关于美国的文章是“卖国”言论，我非常奇怪，别说卖国，就是卖家里的粮食，我妈要是不同意就卖不成，遑论卖那么大的东东。更应该看看那些居庙堂之上者，他们的妻子儿女是哪国国籍？财富在何方？
    有一点我的确错了，谁说中国的教育失败，这本身就是中国教育成功的标志——至少达到了教育者的目的。我对美国制度的好感，乃是基于对中国这片苦难土地的期待，是一种能让人流泪流血的殷切期待。如果不能完善制度，苦难将转嫁给后辈，继续这种轮回。因此，我生于这片土地，也将死于这片土地。三尺之上有神明，如果我的文章不是基于对苦难民族之大爱，上天将灭杀我。
    同时，请上天宽恕那些一直密集诅咒、谩骂、造谣中伤我的人，因为，他们的恶并非源于自己的本心，而是源于脑子被清洗后的迷失。我愿意替他们承受惩罚。
    愿上天悲悯！

    另外：下午接受了央视的电话采访，有关明天即将公布的第三季度数据，我认为，通货膨胀正在发生，而非什么预期，房价上涨就是对通货膨胀的确认。根据比价复归原理，房价之后，将带动一系列价格的上涨。美国之行，让我更清晰地看清了中国经济包括股市、房价的走势。
                    于2009年10月21日下午