谁看谁吹？？

大海

http://club.china.com/data/thread/1011/2706/12/03/6_1.html

——在清华大学资本战略研修班上的演讲

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    应清华大学的邀请，我于10月15日下午，在清华大学资本战略研修班上发表了我对宏观经济与房地产的发展，中国资本市场的发展理念及趋势的看法。现限于篇幅，只录取其中对房价泡沫的看法，刊于博客，敬请广大网友指正。

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    这两天，不断出现一些经济方面的数据，让市场一惊一喜。前天，道琼斯指数在美国次贷危机以来首次重上万点，预示着美国实体经济的见底复苏，也预示着第二次金融海啸预言的破产。美国道琼斯指数从14600点的高位，跌至今年3月2日的6740点，直到前天才重上万点，走出了一条惊心动魄的曲线。也同时可以看出，美国社会对刺激经济所作出的方向选择和努力。


    昨天中国发改委也公布了一个数据，那就是全国70个大中城市房价同比上涨2.8%，环比上涨0.7%，连续7个月环比上涨。还有两个数据，一个是9月份新增贷款达到5167亿，比市场预期的3000多亿高出许多，还有一个是地方政府欠债突破5万亿。我们等下再来分析房价的数据，先看看后两个数据。后两个数据说明以投资拉动经济的失败，即使美国宣布退出经济刺激计划，中国也没有办法退出，原因有两个，一个是大量的钱投到铁公基上，减少贷款将导致大量的烂尾工程；二是中国房地产已经货币化，减少贷款将直接导致房价暴跌。


    二是地方政府的欠债。地方政府欠债突破5万亿的数据，是发改委公布的，那就意味着仅仅只是公布了在基建投资上的欠债，在大兴土木大量兴建政府办公楼等楼堂馆所方面的欠债，不是地方政府的所有欠债，因为没有包括公费旅游吃喝接待方面的欠债。这笔欠债如果公布出来，同样是很惊人的。地方政府的欠债的解决有三个办法：一是对冲，就是用财政收入偿还，但是，根本不可能；二是投机，把部分资产打包上市，但是这样很多资产将会变着法子流进个人口袋，对偿还债务作用不大；三是营造一个庞氏骗局，最后由银行来冲销。


    这两个数据的公布给市场增加了一个预期，那就是尽管中国还没有到加税周期，但是，明年的税收将会大幅增加，这其中包括二手房交易税和物业税。不加税无法应付政府庞大的开支，向企业征税已经到了极致，因此，只有转向个人征税，而转向个人征税的的最大空间显然不是所得税，而是房地产的交易税和持有税，而持有税属于新开的税种，空间非常大，即使土地出让金大幅下滑，依靠物业税也足以维持正常增长。


    那么，现在问题来了。中国的房价泡沫已经巨大，基本上相当于1986年时期的日本，1996年时的香港。很多经济学家在研究房价泡沫的时候，产生一种臆想，那就是提出了许多如果，如果什么什么就会什么什么，如果日本政府当年不颁发《土地融资限令》，日本的房价就不会破灭；如果董建华不推出85万套廉租房的计划，香港房价泡沫就不会破灭。而历史是没有如果的。现在回过头来看，不管日本有没有《土地融资限令》，不管董建华会不会推出85万套廉租房计划，这两个地方的房价泡沫都会破灭。


    中国房价泡沫比当年的日本要严重得多。日本股市没有大跌前，日本房地产上市公司的市值只占股票总市值的11%，而中国仅在A股上市的123家地产公司和近170家与地产相关联的上市公司的市值就占A股总市值的17%（包括中国建筑），如果加上在香港上市的中国内地的地产公司和在中国证监会排队等候IPO的30家公司，那就是一个规模极为庞大的制造泡沫的机器。道理很简单，这些房地产上市公司本身都不持有物业，没有固定资产，连龙头老大万科的固定资产都只有市值的5%，一旦破产，这些房地产公司是什么都没有。


    不过说他们什么都没有也不一定正确，他们最大的资产就是泡沫资产——土地。而土地在中国正在变成一种可怕的金融工具，充当的只是金融衍生品的作用，而把土地作为公司资产上市也是近三年的事，这之前是严格禁止的。中央政府关于土地方面有很多诸如两年没有开发予以收回的禁令，很遗憾，没有得到很好的执行。从2007年的情况来看，地王的结局都很悲惨，但是，2009年又重演这幕悲剧，而且更加疯狂，是为什么？就是为了圈钱。


    今年6月，日本人看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺不住冲动的喜悦。日本静冈县带来伊豆半岛一块150万平方米的土地，永久产权，随意规划，到上海来挂牌出卖，价格多少呢？说出来吓死人，每平方米78.88元，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。众所周知，日本是一个国土面积很小的国家，那土地才是真正的稀缺，而价值呢？再说填海吧，成本每平方米也只需要600元至1000元，看看土地的真实价值，再来看看地王的价格，焉能不死？


    所以，中国房地产泡沫离破灭仅仅只有一步之遥。不管是加税，还是加息，或者是别的诸如《土地融资限令》之类的产业政策出台，都会刺破泡沫。比对中国宏观经济的艰难跋涉，比对中国城市居民收入的缓慢增长，再来比对房价的连续上涨和地王的不断出现，我们还有什么理由说，中国房价泡沫是钢铁做的？中国房价泡沫就不会破？拭目以待吧。现在购买住房，不仅无险可避，而且，面临资产大幅蒸发。

[ 本贴由 大海 于 09-10-19 15:03 最后编辑 ]

大海

http://club.china.com/data/thread/1011/2706/11/48/1_1.html
上海人均GDP是东京1/10，但房价已于东京接轨
     

       比面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国，真的是寸土寸金啊。
        比人口:2100万人的东京应该要多于1800万人的上海。
        经济实力:东京一个城市的GDP快赶上了中国全国的GDP. 人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入保守估计数字是30倍。

        东京人口密度之大是世界闻名的,这也是东京房价冠全球的重要原因之一。
        东京都中央区CBD，紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加。如果没有搞错的话，世界闻名的银座就位于这个区的均价:3.4万人民币/平方米。

        了解上海今天实际房价的人都知道,人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊! 其实临近黄浦江和外滩高级公寓价格已经叫卖到了10万人民币1平方米。这个数字要比东京房价高三倍左右。
由于日本的首都在东京，如果比国际上的地位和功能,大致相当于北京+上海+香港三者的叠加。

        东京是日本的绝对的经济中心，区区2000多平方公里上创造的GDP占到了日本全国的三分之一。

        上海的地皮是东京的3倍,陆地上的缓冲余地更是比东京要大得多。

        但是事实是，上海今天的房价就已经赶上东京了.保守估计上海的房价已经透支了15年左右。

        03年底经过1年上涨透支了3年;到04年中又透支了4-5年;到今年3-4月这最后1涨最为凶猛,又透支了7-8年。

       02年10月之前，从99年开始的2-3年上涨还基本算是比较健康的，从2002年10月申博成功至今已经至少透支了今后15年的增长预期。今天大上海平时谈论的除了房子,还有啥?

大海

http://club.china.com/data/thread/1011/2706/12/20/8_1.html
核心提示：10月17日，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图表示，中国经济还可以保持几十年高速发展，中国正面临难得发展机遇。中国GDP超过日本也就是一两年的事情，超过美国仅是时间问题。

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博鳌亚洲论坛秘书长龙永图今天（17日）在连云港东海举办的“硅产业高峰论坛”上表示，中国经济还可以保持几十年高速发展，中国正面临难得发展机遇。同时他表示，中国GDP超过日本也就是一两年的事情，超过美国仅是时间问题。

他作此判断的依据是：中国经济发展内在动力有两个，即工业化、城镇化，中国目前处在城镇化、工业化中期，并不缺乏经济发展的基本动力，虽受金融危机冲击但经济基本面没有改变。他说：“中国经济就像年轻人，处在上升时期，得了感冒吃一点感冒药就好了，不是什么沉重得不可挽回的疾病”。

龙永图认为，经济结构调整、转型升级就能使得第三产业替代工业的判断是不现实的，中国有13亿人口，还是要大力发展劳动密集型产业，中国经济相对优势仍在工业、制造业，这是基本国情所决定的。

据此他判断，中国依旧是全球劳动密集型产业承接转移的主要地区，在未来二十至三十年间，中国要大力承接西方重化工产业转移，这是绕不过去的，如果不承接就不可能成为真正的经济强国。他举例说，全球造船中心从欧洲挪到日本，再挪到韩国，现在转移到中国，再从中国转移到哪里去，现在还不明朗。

而城镇化是拉动中国经济发展的另一巨大动力。龙永图说，中国历史上城镇化率最高时期在唐朝，城镇化率达超过20%，受几百年战乱及被沦为殖民地半殖民地冲击，清朝末年中国城镇化率降至7%，新中国成立时该数为4%，1949至1978年城镇化率为16%，改革开放30年后在今天该数达到45%。

龙永图说，中国是一个农业人口特别多的国家，城镇化率不可能达到西方发达国家水平，如果中国城镇化率不达到70%至80%的水平，中国就不可能成为真正的经济大国、经济强国。

大海

http://club.china.com/data/thread/1011/2706/12/10/1_1.html
美国《新闻周刊》刊发文章，原题为：经济衰退的真正赢家 2009年的一个重大惊喜是一些新兴市场出现反弹。其中一个国家不但度过了危机而且还繁荣发展，它就是中国。

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    中国经济的增长率今年将达8.5%，出口已回升到2008年初的水准，外汇储备创历史最高。这在很大程度上是由非常有效的政府政策所推动。全球私募股权基金公司华平投资的首席执行官查尔斯?凯耶几个月前访华，他回来后对我说：“所有其他国家的政府对这场危机的反应都是防御性的，保护自身弱点。中国却利用这场危机积极地向前发展。”公正地说，这场全球经济危机的赢家是北京。


    几乎每一个西方国家都是在措手不及的情况下遭遇这场危机的。西方各国政府一直在大手大脚地花钱，所以当它们不得不大规模开支以稳定经济时，赤字急速上升。3年前，欧洲国家的财政赤字必须低于GDP的3%才有资格成为欧盟成员国。明年，很多欧洲国家的赤字将达到GDP的8%左右。美国的赤字会更高，如果用百分比来看，将比二战以来任何时候都高。


    中国则以完全不同的状态迎接了这场危机。它保持着财政盈余，一直在提高利率以抑制过分增长。所以当危机来临时，中国政府能采取政策大力推动增长，放松信贷、鼓励消费……由于在“好年景”一直遵守规矩，所以现在北京在“坏年景”能够轻松安心。


    美国刺激政策的大部分开支针对消费。中国的则用于为未来经济增长的投资上。过去10年来，北京为其一类城市建设了适应21世纪的基础设施，如今将为二类城市建设。今后两年，中国将在铁路上花费2000亿美元。今后10年，中国将新增4.4万英里长的公路和100座新机场。在海洋运输业，中国已成为全球领军者。中国也很清楚自己对于进口石油的依赖，正以令人惊讶的和富有远见的方式采取行动。现在，它在太阳能、风能和电池技术上的开支要高于美国。这三个领域里前10大公司中4家是中国的，美国只有3家……


    过去10年里，西方分析人士不断讨论高速增长的中国将何时突然崩溃，研究中美经济的扎克利·卡拉贝尔说，“现在随着中国度过这场危机并汹涌向前发展，他们所能讨论的是，中国的增速何时停止？


    在中国，政府干预、市场、专政和效率的奇怪融合令人迷惑不解。但是，是停止幻想中国失败并开始理解、适应中国成功的时候了。

号号

说那么多废话干嘛，我就问楼主一句，假如有一天房价突然暴跌， 不用说跌多少了，就是跌一半，你会不会抢？
只要有人有实力抢房，房价就永远不会跌。

[ 本贴由 号号 于 09-10-19 15:39 最后编辑 ]

小彭

没看完..太长...太恶

佩里琪

嗯，楼主要是配上图画会让读者更感兴趣:

小天

大海 于 09-10-19 15:01 写道：
http://club.china.com/data/thread/1011/2706/12/03/6_1.html

——在清华大学资本战略研修班上的演讲

今年6月，日本人看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺不住冲动的喜悦。日本静冈县带来伊豆半岛一块150万平方米的土地，永久产权，随意规划，到上海来挂牌出卖，价格多少呢？说出来吓死人，每平方米78.88元，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。众所周知，日本是一个国土面积很小的国家，那土地才是真正的稀缺，而价值呢？再说填海吧，成本每平方米也只需要600元至1000元，看看土地的真实价值，再来看看地王的价格，焉能不死？
...

按这个价格计算，我国一年的鸡的屁估计可以买下整个小日本了。

精彩阿四

楼价暴跌的时候你还抢房，我抢大米去了

号号

精彩阿四 于 09-10-19 05:22 PM 写道：
楼价暴跌的时候你还抢房，我抢大米去了

刚性需求大着呢，你不买，照样有人买。