谢国忠：走向滞胀 (5)

扬明

2010-01-16 |   江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾2010-1-16 每日经济新闻    叶檀

    如果紧缩政策不变，以炒作天涯海角的房产为标志，房地产的疯狂炒作将暂时告一段落。

    有消息称，民间资金房地产市场的主攻方向已经不在杭州而在海南，媒体在一定程度上印证了这一点。

    1月14日，《每日经济新闻》记者对杭州、温州、南京、丽水等二三线城市的房地产市场调查发现，上述区域近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。而在上海等一线城市，新房合同撤销量比去年12月同期大幅减少，与江浙等地形成了强烈反差，资金还在狂炒海南房地产。

    作为曾经的房产泡沫圣地，据不完全统计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。据海南当地政府相关部门介绍，2009年上半年，海南省房地产开发投资完成114.77亿元，同比增长37.2%，保持高位增长。随着投资客和开发商潮水般涌入，海南尤其是三亚的地价和房价一路飙涨。国家统计局数据显示，三亚房价从2009年6月的9526元/平方米，一路上涨到9月份的14751元/平方米。

    资金丰富的二三线城市遇冷，海南等地进入房产热炒期，全部都是房地产狂热炒作接近终点的信号。

   房产投资有长投与短投两种，投资一宗房产，如果是长期投资，在初始阶段是为了对抗通胀与保值，而本质是看好当地的经济发展，握有一份当地经济的看涨期权。比如你在温州花大钱投资一处房产，时间在3年以上，这就说明在3年的时间内你看好以下两点经济基本表现，一是民间投资资金将继续增加，二是当地的经济向上增长，这样一来，你的房产无论是出租还是投资都能获得收益。
    在2009年，各地房地产基本上以疯狂的短期投资为主，这从一线城市二手房成交量创历史新高可见一斑。在2009年的房地产投资高峰时，沿海房价狂涨显然是资金从实体经济撤出无处可去的表现，他们抓住任何一个概念大炒特炒，导致租售比等到达相当离谱的程度，北京有的楼盘租售比高达一比五百，买的房子通过出租要四十多年才能收回投资。短炒的投资者不是傻瓜，当政策紧缩，他们意识到无人接盘时，最理智的做法就是赶紧抛售，收回成本。

    房地产是否健康，最终还要看当地的经济指标，租房比例、工资收入比等平时弃若弊屣的数据就成为重要的参数。事实上，沿海地区的经济无法支撑目前过高的房价，下挫是题中应有之义。    目前二三线城市房地产遇冷，说明了随着货币略有收缩，这些地区的投资收益让投资者起疑，沿海地区的经济实际状况比房价所反映的要糟糕得多。人们不认为当地的经济与资金还能支撑比现在更高的房价。而海南则挟带旅游岛与离税购物之余威，成为这次泡沫接棒中的最后环节。海南房价并不健康，因为海南旅游岛规划远未成为当地经济增长的现实。

    房地产的走向掌握在政府手中。政府官员态度强硬，1月14日，广东省房地产行业协会2009年度会员大会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，投机炒作行为推高了房价，如果“国11条”等近期调控政策效果不明显，中央还可能继续出台政策调控。而国家政策调控下，今年房价和成交量的涨幅都将回落。

    现在远不是房地产市场尘埃落定之时。

    形势比人强。今年的中央“一号文件”依然姓“农”，与往年不同，推进城镇化将成为“三农”工作的重要一环。推进城市化其志可嘉，但在目前的财税体系下，小城镇缺乏财政起支柱作用的主要税种。单纯依赖上级财政拨付显然无法长远，与十几年前大城市通过土地筹集建设经费一样，在小城镇的建设中土地仍是重要收入来源。

    在此前的城镇化试点工作中，不少地区通过土地财政来充实资金。在四川省广安市广安区，为破解小城镇建设资金难题，该区通过土地集约开发，开辟1000亩新增用地，“熟地”倍增价值量，2009年，全区各乡镇实现土地经营收益1.2038亿元。这是否意味着土地溢价从大城市走向了小城镇？如果中国政府无法得到税收支撑，房地产仍然是个巨大的魔咒。

    海南曾经成为中国房地产泡沫的标志，在这一轮房产热潮中是否会成为房地产泡沫的终结地？如果不加抑制，完全有可能。
注：出差，感冒。
    听中山大学与南都报的农民工调研报告，深有感触。东部沿海的民工不能扎根，新政策用小城镇化的办法。如何城市化，是关注的焦点。城市化过程中，卖地与通胀恐怕不可避免。最好的情况是，通胀得到控制。
    明天在广州时代周报有讲座。
    祝朋友们周末愉快。

[ 本贴由 扬明 于 10-1-27 08:47 最后编辑 ]

小海

好戏才刚刚开始，至少要1-2年的炒期！

柠檬

三亚最近都疯了,到处封盘,房价涨了3-5K,温州人山西人东北人满街都是,见房就砸钱,泡沫几时现?

天天乐

柠檬 于 10-1-16 19:25 写道：
三亚最近都疯了,到处封盘,房价涨了3-5K,温州人山西人东北人满街都是,见房就砸钱,泡沫几时现?

把你那套也搞掉回海口住别墅算鸟:

大海

上海的题材是世博会，广州的题材是亚运会，不知道过后会怎样，专家都说了不矛盾，大家莫担心。

[ 本贴由 大海 于 10-1-16 19:47 最后编辑 ]

扬明

郎咸平——中国99%白领要破产，还买房子干嘛(转）

        "中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产，而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。" 就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。因为在中国这样一个发展中国家，其必然以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展。而每一次改革所带来的阵痛都是由百姓来承担的。无论是上山下乡时迷茫的知青们还是改革开放带来的大量国企纷纷倒闭时大量下岗职工。如果他们能有一定的前瞻性的话，那么我想他们也许会为自己留一点后路。但是由于过分相信文件以及过分相信生活不会突变，所以才导致了他们的人生悲剧。

有人说政府不会坐视不理白领破产，其实政府当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢？今天的白领明天破产的时候也那样而已。 ­

　　而改革开放20多年来，中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是政府垄断机制在运转。如：银行，金融，冶金，能源，信息，运输，医疗，教育，土地。在改革开放初期我国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出。 ­

　　首当其冲的就是房地产。由于我国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的"白领"收入表面上也在提升，以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。 ­

　　为了深入地了解为什么99%的白领家庭会破产，我们就必须先了解房价为什么会这么高，高在哪里，资金是运转的。 ­

　　1：导致房价爆涨的第一个因素：银行竞争下的贷款开放。 ­

　　其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款2000万，然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。 ­

　　房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有"合法的"高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。 ­

　　那么这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱！所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。 ­

　　比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。 ­

2：导致房价爆涨的第二个错误：中国特色的按揭。 ­

　　按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。 ­

　　为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国老太太和中国老太太的例子来鼓励人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点"路子"的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。 ­

　　所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被"炒房团"买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。 ­

　　银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里，有只有2500才是房价，有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。 ­

　　3：第三个问题：白领家庭何时破产？？ ­

　　那么我们研究了房子价格为什么会涨，再来研究一下中国城市所谓的白领家庭破产的必然性。 ­

　　首先国外白领收入确实是高，但是高得有价值。而中国所谓的白领则普遍素质较差。中国企业内耗严重。人人相轻，人人顽固。所以难怪外资企业一进入中国大陆市场就开始惊呼："在中国办企业招不到人！"对此我也深有体会。那有人会说："既然现在的白领不值这个身价，那水木周平你说说为什么他们还能拿到这样的薪水呢？" 其实，这由于房地产的火爆造成的一个量子效应。银行损失的资金大量的经过少数人之手流向了市场。这些人开始在中国的其他领域疯狂投资。因为他们自己也知道房地产就快要崩盘了。他们这样一轮又一轮的投资热潮正在快速消化这些资金，他们投资互联网，投资高新技术，投资娱乐，投资很多很多。但起码付出的工资要够员工付房子月租或者月供吧。所以正是因为房价的高涨所以造就了中国城市人口工资水平的相对提升。不相信你自己算算你所在的城市白领阶级平均收入一旦交完每月的房钱，手上还能剩多少钱？我想这个问题就不用我再罗嗦了吧。大家心理有数。所以我可以说一旦房地产崩盘紧接着崩溃的就是你的工资。 ­

　　有很多很多我认识的白领们都购了房。他们的算盘很简单："两口子除开各种税收保险每月纯收入还12000。交3000房钱算什么？我还能再买一套呢！"是的不算什么。但因为房子贵所以什么东西都贵。吃的贵，交通贵，学费贵，医疗费用更贵！！！所以交了房钱你再除开生活费用就基本上一分钱存不下来，就算存点也赶不上正常的通货膨胀率。问题是如果能一直保持这个现状的话，理论上说应该没事。你这二十年赚来的钱正好可以弥补政府的两个错误带来的亏损。 ­

　　但问题也出在这里。随着WTO5年缓冲期的结束，大量外资通讯，银行，医疗，保险等等公司都会陆续进入中国。到时候没有人能阻止你把钱存入花旗，存入汇丰。请问一下到那个时候谁愿意把钱存在呆帐坏帐如此之多的中国国有银行呢？即使政府再怎么采取措施也可能挤兑，所以到时候会发生什么现在还很难说。但有一点可以肯定的是到时中国国有这些银行的压力将变得非常巨大。贷款就会难上加上，因为银行根本无钱可贷！同时大量具备高素质人材的外资企业进入中国必定带来市场的强烈冲击和大量现有企业的倒闭以及白领失业。也就是说。一旦外资企业加入竞争，中国现有的99%的白领都将面临大环境下的就业压力！ ­

　　而且外资银行一旦积累了资金开始投资房地产，那么由于它们是正常的操作流程所以造出来的房子就会便宜，其必然拉动全国房地产大幅下跌。如我刚才所说，房价一跌，紧跟着跌的就是你所在的企业的工资收入！可你之前买的房子还贷价格并不会降低或者减少，所以你将无力支付高昂的贷款。那么你的的房子会被银行收走，你的存款会被直接冻结。所以未来中国城市中的白领们最大的可能是和几十年前的中国国有企业职工一样。辛辛苦苦二十年，到头来竹篮打水一场空！ ­

如何避免破产？ ­

　　看到这里您应该明白，不要买房是一个避免破产的好办法。不过我还要提醒你，为了托住楼市不跌，他们还有个办法，那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！您别说，这还真有点效果。现在的人一张口第一句就是："你有房吗。"似乎你没房就是个太监一样。我实在是气得连骂人的力气都没有了。还有人在百度水木周平这个帖吧里发帖说："不买房子你住哪里？"我就奇怪了，住和买有必然联系吗？在中国一个土地都不属于你的房子卖给你和租给你有什么区别？（笑）。更别提土匪一样的物业和把人不当人的强制拆迁！这不纯粹是"皇帝的新装"吗？不过既然WTO中已经说明出版业和传媒业中国还是不对外开放的。那么舆论救市就会成为政府和开发商手中的最后一张王牌。 ­

　　所以我们在面对很多花言巧语的时候还是自己多动动脑子。以后我们听到的房产的鬼话会越来越多，越来越令人发指！比如最近就有砖家在鼓吹房价不贵时都说： "什么即使年薪5万，两口子也是一年10万，5年就50万。所以房价当然不贵。"我奇怪的是居然有人点头称是？也许对于这种或者此类已经进化到了不吃不喝不病不穿不动且爹娘早已死绝不用赡养的砖家来说也许还真是那么回事。所以大家注意提高警惕。 ­

　　结束语： ­

　　已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替政府替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。不信？走着瞧呗！--PS：为什么我说99%这个数，是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000，4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1%的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。

朗咸平先生有时言语极端了些,但思考角度倒是满有趣的,上面价格感觉参照的是一线城市的情况

[ 本贴由 扬明 于 10-1-16 20:08 最后编辑 ]

大海

支持杨明破产 :::

扬明

目前国贸租金1200-1500可以租装修蛮不错,家电齐全的两房一厅90平左右的住宅房,还免交通费,现在听说国贸新楼毛胚房都6000以上开盘了,感觉租房超划算啊::21:::21:

[ 本贴由 扬明 于 10-1-16 20:24 最后编辑 ]

影子

看看我们前天第三次开盘的情形，简直就是在抢呢::27:

太阳

听朋友说：朗咸平的话向来不准，他不太懂政治，只是对美国人和金融炒家有一点认识